As modalidades de usucapião de imóvel admitidas pelo direito brasileiro
Postado em 18/07/2018
A
usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro
direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada,
permitindo a lei que uma determinada situação de fato prolongada por certo
intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição
originária da propriedade (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado, 2006, p.
169-172).
Pode-se
afirmar que a usucapião garante a estabilidade da propriedade, fixando um
prazo, além do qual não se pode mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou
vícios do título de posse. De certo modo, a função social da propriedade acaba
sendo atendida por meio da usucapião.
A posse usucapível apresenta características
próprias, senão vejamos:
A ação de usucapião especial urbano tem como escopo
regularizar a aquisição da propriedade de imóvel situado em área urbana, com
metragem igual ou inferior a 250 m2, cuja aquisição se deu pela ocorrência da
prescrição aquisitiva, fruto da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo
mínimo de 5 (cinco) anos.
Seus requisitos objetivos são: animus domini (desejo
de ser dono); que o imóvel esteja localizado em área urbana; que sua metragem
não ultrapasse 250 m2; que a posse do autor seja igual ou superior a 5 (cinco)
anos; que o autor resida no imóvel; que o autor não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
Por sua vez a ação de usucapião extraordinário tem
como finalidade possibilitar a regularização do registro imobiliário de imóvel,
urbano ou rural, cuja aquisição se deu pela ocorrência da prescrição
aquisitiva, fruto da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de 15
(quinze) anos; prazo que pode ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras
ou serviços de caráter produtivo (art.1.238, parágrafo único, CC).
Seus requisitos objetivos são: animus domini (desejo
de ser dono); posse mansa e pacífica pelo prazo de dez ou quinze anos, conforme
o caso.
Já a ação de usucapião ordinário tem como escopo
regularizar a aquisição da propriedade imóvel por aquele que, com justo título
e boa-fé, mantém a posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel pelo prazo
de 10 (dez) anos, sendo que esse prazo pode ser reduzido para 5 (cinco)
anos, se o bem houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
Além do prazo prescricional menor, o que diferencia o
usucapião ordinário do extraordinário é a exigência de justo título e boa-fé.
Justo título é o documento apto para transferir a propriedade (v. g.,
escritura pública e formal de partilha), que, no entanto, não transfere, em
razão da existência de algum vício ou irregularidade, não passível de saneamento.
Boa-fé, por sua vez, é a ignorância do vício; ou seja, está de boa-fé o
possuidor que, ao adquirir o bem, acreditava na legitimidade de seu título. A
posse perde o caráter de boa-fé desde o momento em que as circunstâncias façam
presumir que o possuidor não mais ignora que possui a coisa indevidamente (art.
1.202, CC).
Não se deve olvidar, outrossim, que se trata de ação real
imobiliária, onde o autor casado deve ser acompanhado de seu cônjuge ou
apresentar autorização deste para o ajuizamento da ação. Esta autorização,
conhecida como marital ou uxória, pode ser dada por instrumento público ou
particular. Da mesma forma, registre-se que é obrigatória a citação de ambos os
cônjuges quando o réu for casado, formando-se litisconsórcio necessário.
Mesmo com a revogação dos arts. 941 a 945 do CPC de 1973, continua sendo necessário apresentar planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo, visto que tais documentos são imprescindíveis para a correta individualização do bem, assim como para viabilizar o registro da propriedade no competente cartório de imóveis.
Fonte: Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 4 : Direito das Coisas / Flávio Tartuce. – 9. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.
Araujo Júnior, Gediel Claudino de. Prática no processo civil : cabimento / ações diversas, competência, procedimentos, petições, modelos/ Gediel Claudino de
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